Sinyaller geldi! Türkiye'yi üst olarak kullanacaklar

AA muhabirinin sorularını yanıtlayan Gönden, döviz kurlarındaki artış,  yavaşlayan büyüme ve yüksek enflasyona rağmen kiralama işlemlerinin önceki yılla  kıyaslandığında benzer seviyesini koruduğunu ifade etti.

Kiralamalardaki talebin bu çeyrekte olduğu gibi gelecek dönemde de  sabit kalmaya devam edeceği öngörüsünde bulunan Gönden, "Dolayısıyla bu durum  ofis pazarının, zorlu ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğini işaret  etmektedir. Yakın tarihli istisnalar hariç olmak üzere, yabancı kuruluşlar için  Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğleriyle yabancı kişiler için yapılan  son istisnalar ve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarındaki etki  beklenildiğinden az görüldü." bilgisini verdi. 

Gönden, artan satılık gayrimenkullerle birlikte özellikle seçimlerden  sonra yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmayı sürdüreceğini aktararak, fiyatların  ise alıcı beklentilerine yaklaşmasını beklediklerini söyledi. 

Gönden, "2019 1. çeyrekte İstanbul’da 151 bin 980 metrekare yeni ofis  alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6 milyon 33 bin metrekareye çıkmıştır.  Birinci çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 85 bin 330  metrekareye ulaşmış olup, bir önceki çeyreğe ve bir önceki yılın aynı dönemine  kıyasla, sırasıyla yüzde 30,15 ve yüzde 22,39 oranlarında önemli ölçüde artış  gösterdi." bilgisini verdi. 

Ofis bazında TL kiralarının sabit kaldığını dile getiren Gönden,  "Kiralar TL'ye döndüğü zaman makas açıldı. Bunun orta ve uzun vadede kapanacağını  düşünüyoruz. Nedeni de şu; TL kirası TÜFE ile artırılıyor. Bu da yüzde 20  dolayında. Düşmesi biraz zaman alır. Önümüzdeki dönemde artış beklemek lazım.  Kurlarda aynı seviyede artmazsa döviz bazında da ofis kiraları artar. Geriye  dönüp baktığımızda kaç yıldır döviz kiraları düşüşteydi. Dibe vurdu ve kısa ve  orta vadede tekrar artışa geçme senaryosu öne çıkıyor. Ofis bazında döviz  kiraları son 5 senedir ilk kez artıyor. Kur yüzde 20 artmazsa, kiralar da döviz  bazında artmış olur. Çünkü TÜFE ile artıyor." diye konuştu. 

Ofis talebinin uzun süre stabil gittiğini aktaran Gönden, şu  değerlendirmelerde bulundu: 

"Gayrimenkul pazarı olarak ihtiyacımız olan yurt dışı talebi.  Uluslararası şirketlerin Türkiye'yi bölgesel üs olarak kullanmalarına ihtiyacımız  var. Çünkü geçmişte bunu görüyorduk. Bunun tekrar artışa geçmesini bekliyoruz,  sinyalleri aldık. Güvenlik riski ortadan kalktı. Döviz bazında Türkiye'de yaşam  çok ucuzladı. İstihdam maliyeti ciddi anlamda düştü. Ülkede büyük, istihdam gücü  var. Eğitimli insanlar var. Bunların hepsini üst üste koyunca İstanbul tekrar  özellikle yabancı şirketler için ciddi anlamda önem kazanıyor. Bu bir süreç. 

Bu beklediğimizden daha hızlı eğilime girebilir. Türkiye son 1-2  senedir rekabet gücü kazandı. Dolayısıyla asıl organik talep dışında bunu da  görmek önemli. Türkiye'de üretim yapan ve buradan ihraç eden şirketler maliyet  açısından çok önemli bir avantaja sahip olabilirler. Önümüzdeki dönemde ilave  talebin buradan gelmesini bekliyorum. Ayrıca Türkiye enerji koridoru haline  geliyor. Bunun da getirdiği lojistik ve yan sanayiler anlamında ihtiyaçları  var." 

Gönden, "Türkiye'de eskiye nazaran yabancıya daha fazla konut  satılıyor. Olması gerekeni bu zaten, yoksa çok kapalı kutu olur. 1,4 milyon  gayrimenkulün yaklaşık 40 bini yabancıya satılıyor. 100 bini yabancıya satılsa ne  fark eder? Ülkeye döviz girişi sağlar. Oraya bayrağını koyup 'bu benim ülkem'  diyemeyecek. Kurumsal yatırımcıların gelmesi Türkiye için daha önemli. Yabancı  yatırımcı uzun süredir riski olduğundan daha yüksek algılıyor ve daha fazla  getiri bekliyor. Her bir pazar belli mevsimlerden geçer. Hep iyi gün olamaz. Şu  an sıkıntı yaşıyorsak, ciddi sermaye girişlerinin yaşanacağı zaman da gelecek.  Yabancı yatırımcı hazırda doğru noktayı bekliyor. Ne kadar hızlı o noktaya  gidersek o kadar iyi olur." şeklinde konuştu.  

"Dolar olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı"

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, metrekare birimi 8  bin lira ve üzerinde olan konutlarda fiyatların düştüğünü belirterek, ikinci el  konutlarda ise fiyatların enflasyonla doğru orantılı artmadığını söyledi.

Türkiye'de son 5 yılda konut arzının arttığını ve pazarın o arz  fazlasını dengelediğini aktaran Taş, şunları kaydetti:

"Ofis piyasasında İstanbul'da Maslak-Levent ve Kartal-Maltepe hattında  arz talebin üzerinde. Kirayı dolarla isteyen kişiler var. Diyor ki; 'Bundan 3  sene önce 5 bin dolardan sattım ama şu anda 5 bin değil, 3 bin 500 dolar  istiyorum.' 3 sene önce dolar 2,5 lirayken satmış. Ayrıca, o zaman orada 3 plaza  varmış, şu anda 13 plaza var. 'Önceden 5 bin dolara satmıştım, şimdi 3 bin 500  dolara bile satamıyorum piyasa kötü' diyor. Ben gayrimenkul piyasasının kötü  olduğuna inanmıyorum. Gayrimenkulde dolarla satılan gayrimenkul TL'ye  çevrildiğinde ya da TL ile satılan gayrimenkulde de fiyatlar düşmüyor. Yani dolar  olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı. Ancak arz fazlası var ve satış hızı  yavaşladı."

Artık kimsenin dövizle konut veya ofis kiralamak istemediğinin altını  çizen Taş, "Dövizle kiralama artık tutulmadığı için bitti. AVM'lerde de ofislerde  de dövizle kiraya vermek isteyenler var." dedi.

Yabancı yatırımcı rotasını Türkiye’ye çeviriyor

AA muhabirinin Cushman & Wakefield "Türkiye Pazar Analizleri 2019  Birinci Çeyrek" raporundan derlediği bilgilere göre, ekonomideki sıkışık görünüm  ve artan satılık gayrimenkullerle birlikte mart sonunda gerçekleşen seçimlerden  sonra özellikle yatırım faaliyetlerinin ivme kazanması bekleniyor.

Yabancı lojistik firmalarının yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye  başladığı dönemde, ofis ve AVM kiralarında düşüş yaşanırken, AVM yatırım  pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceği öngörülüyor.

2019 birinci çeyrek mart sonuçlarına göre, İstanbul Levent’te  metrekare başına aylık ofis kiraları 2018’in aynı dönemine oranla değişikliğe  uğramayarak 32 dolarda kalırken, Gayrettepe’de yüzde 13,6 düşüşle 19 dolara,  Maslak’ta yüzde 24 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde  12’lik düşüşle 22 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 14,3  azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 13,3 düşerek 13 dolar olarak  hesaplandı. 

TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları  170 TL, Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL. olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120  TL. oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat İstanbul Levent’teki fiyatın yarısı  olan 65 TL, Ankara ise 70 TL’de kaldı.