Günlük kiralamaya yeni kurallar geliyor: Onlar da emlakçılığa soyundu

Tatil bölgelerinde kayıt dışı günübirlik kiralama arttı. Rusya başta olmak üzere Almanya, İngiltere ve dünyanın çeşitli ülkelerinden Türkiye'ye gelen yabancıların özellikle turizm bölgelerinde satın aldıkları konutları kullanmadıkları dönemde kiraya veriyor. Bu kayıt dışı durum ise ülke ekonomisine ve konaklama sektörüne zarar veriyor.

Kültür ve Turizm Bakanlığı büyüyen bu soruna karşı harekete geçti. Günübirlik kiralanan evler için mevzuat değişikliği ve düzenleme planlanıyor.

Bakan Mehmet Nuri Ersoy, "Sektörde AirBNB olarak tarif edersiniz, biz günübirlik kullanım diyoruz. Bu tarz evlere açıkçası bir mevzuat çalışması Bakanlığımız başlattı yıl sonuna kadar da hayata geçireceğiz" dedi.

Günübirlik evlere karşı olmadıklarının altını çizen Ersoy, "Sadece dünyada olduğu gibi belli bir belgelendirme ile mevzuatlara uygun şekilde yapılması taraftarıyız." ifadelerini kullandı. Düzenlemenin yıl sonuna kadar hayata geçirilmesi planlanıyor.

Konuyla ilgili milliyet.com.tr'ye açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Antalya şehri başta olmak üzere son dönemde tatil yörelerinde otellerin doluluk oranlarında geçmiş yıllara nazaran düşüşler görülürken, aslında turist sayılarında yaşanan artışlar dikkat çekiyor.

‘YABANCLAR ALTERNATİF SİSTEMLERE YÖNELDİ’

Tabi bu durum özellikle turistlerin geldikleri şehirlerde konaklama için oteller yerine alternatif konaklama sistemleri üzerinden kiralamalar yaptıkları ve buralarda konakladıkları sektör temsilcileri tarafından da dile getiriliyor.

Bu çerçevede örneğin Antalya ili özelinde son yıllarda Ukrayna, İran ve Rusya vatandaşlarına yapılan satışların aslında bu ülkelerden gelen kişilere günlük kiralık olarak da verildiğini gösteriyor.

‘YABANCILAR EMLAKÇILIĞA SOYUNDU’

Dairelerini eşyalı hale getirmiş ve buradan daire satın almış yabancılar da aslında bir emlakçılığa soyundu diyebiliriz.

‘PAYLAŞIMLI EV MODELİ İLE KİRAYA VERENLER VAR’

Bu sistemler çerçevesinde özellikle paylaşımlı ev modeli ile de kiraya verenler var. Yani evin odasını ya da bir kısmını kiraya verip diğer kısmında oturan yabancılar da var. Bunlar otellerin doluluk oranlarını olumsuz yönde etkiliyor.

Paylaşımlı ev modelleri çerçevesinde özellikle dünyada artan bir pazar payı söz konusu. Sadece Airbnb’nin 200 ülkede 1 milyona yakın ev üzerinde kiralama operasyonu var ve birçok ülkede irili ufaklı bu tür kiralama platformları var.

Maalesef bunların önemli bir kısmı yapılan iş ve işlemler çerçevesinde kayıt dışıdır. Kayıt dışı olarak kastettiğimiz buradan elde edilen gelirlerin mal sahipleri tarafından doğru beyan edilmemesi, aynı zamanda kiralamaları yapan platformların ülkemizde temsilcisi ve şirketleri bulunmaması nedeniyle işlemlerden komisyon almaları, ancak herhangi bir vergi ödemiyor olmalarıdır.

Buradaki aracıların aracı hizmet bedeli alıp aslında bunlara ilişkin mali açılardan sorumluluklarından kaçınmaları olarak ifade edebiliriz.

‘PAYLAŞIMLI EV MODELİ YÜZDE 50 BÜYÜDÜ’

Son iki yılda paylaşımlı ev modelinin yüzde 50 üzerinde büyüdüğünü görüyoruz. Hatta öyle örneklerle karşılaşmaya başladık ki. Mal sahibinin evini kiralayıp o evi eşyalı hale getirip günlük olarak başkalarına kiraya verenler ya da evlerini oda arkadaşı olarak başka kişileri almak suretiyle kirayı çıkartmak hem de buradan gelir elde etmek isteyenler gibi çok sayıda yasal olmayan yöntemle karşılaşıyoruz.

‘2 ÖNEMLİ DÜZENLEME GEÇMİŞTE YAPILDI’

Aslında sektörde buna yönelik iki önemli düzenleme geçmiş dönemlerde yapıldı. Bunlardan ilki kimlik bildirim yönetmeliğinde yapılan değişiklikle Adalet Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Türkiye İstatistik Kurumu ve İçişleri Bakanlığı’nın bu yönetmelik çerçevesinde günlük kiralık evlere yönelik getirdiği düzenlemeler var.

İŞLETMECİ BULUNDURMA ZORUNLULUĞU!

17 Haziran 2022’de yapılan bu düzenleme çerçevesinde günlük kiralık evler için işletmeci bulundurma zorunluluğu, konaklayan kişilerin kimliklerinin genel kolluk kuvvetlerine bildirilmesi, bu hususlardaki düzenlemeler yasal anlamda yapılmıştı.

Gene 31 Mayıs’ta Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından günlük olarak kiraya verilen evlerle ilgili gerek yayınlanan ilanlar gerekse de yapılan işlemlere ilişkin bir bilgi aktarım zorunluluğu getirilmişti.

Buna göre bu tür kiralama işlemleri yapan işletmelerin veya kişilerin rezervasyon başlangıç ve bitiş tarihlerini taşınmazın kime ait olduğunu, konaklama bedeli ve süresini, tahsil edilen para miktarı ve para birimini bildirmelerine ilişkin yükümlülükler de getirilmişti.

Ancak bunların sonucuna baktığımızda gerek kontrollerde gerekse de beyanlarda çok ciddi eksiklikler ve aksaklıklar olduğunu görüyoruz.

‘e-DEVLET SİSTEMİNE ENTEGRE EDİLEBİLİR’

Bu çalışmalar çerçevesinde özellikle bu sistemlerin e-Devlet sistemine entegre bir şekilde kiralamalarda düşünüldüğü gibi günlük kiralamalarda da benzer bir modele geçilmesi kalıcı konut arzının güvenilirliğinin sağlanması önemli bir başlıktır.

Bu konuda atılacak adımlarda bu sistemlerin engellenmesinden ziyade sistemlerin sektör içerisinde kayıt altına alınabilir ve cari açığı azaltıcı vergi tahsiline imkan sağlayan bir biçimde modellenmesini daha doğru buluyorum.

HANGİ İLLERDE ARTIŞ VAR?

Kiralamalar sadece Antalya ile sınırlı değil. İstanbul’un bazı ilçelerinde gerek sağlık amacıyla gerek eğitim amacıyla ya da turizm amacıyla gelen ve oteller dışında daha uygun konaklama alternatifi arayan yabancılar tarafından da bu sistemler tercih ediliyor.

Yabancıların ilgisini çekebilen ilçelerde bazı mal sahipleri evlerini eşyalı hale getirip kısa dönemde daha yüksek kira getirileri sağlamak amacıyla günlük olarak vermeyi daha uygun olarak görüyorlar.

Hatta şu anda büyükşehirlerimizde konuşulan ve boş ev olarak ya da ‘hayalet ev’ olarak tanımlanan evlerin yaklaşık yüzde 30’unun bu amaçla verilen kimsenin ikamet etmediği gözüken evler olduğunu değerlendiriyorum.

Alınacak tedbirler sadece platformlar çerçevesinde değil iş ve işlemlerin yetki belgesi çerçevesinde ve taşınmaz ticareti yönetmeliği kapsamında değerlendirilmesi, takip edilmesi ve vergilendirilmesi önemli bir ihtiyaçtır.

Denetimsizlik bu yerleri gelmeden önce kiralayan ama geldiğinde böyle bir taşınmaza erişemeyen ya da konaklamada problem yaşayan kişileri de doğurabiliyor.

O nedenle yapılacak denetimler ve düzenlemeler kayıt dışılığın önüne geçebilir. Ülkemize giren yabancıların hareketlerini takip etmeye ve bunlardan da ülkemizin bir gelir sağlayabilmesine imkan sağlar.

YABANCIYA KONUT SATIŞINA SINIRLAMA GETİRİLİR Mİ?

Antalya başta olmak üzere bazı illerimizde çeşitli mahalleler oturuma kapatıldı. Oturuma kapatılan yerlerde zaten kiralama yoluyla veya 75 bin dolarlık satın alma yoluyla oturum sağlanamıyor.

Türkiye’nin yabancıya satışı nispeten uluslararası gayrimenkul yatırımcısı bakış açısı ile değerlendirilmesi bunları engellemek yerine takip edilebilir ve vergilendirilebilir bir sistem üzerinden çalışmalar yapması çok daha sağlıklıdır.

Yurt dışına gayrimenkul satışı özellikle konutla sınırlı kalmak kaydıyla ülkenin ihtiyaç duyduğu döviz girdisi açısından önemli bir kaynaktır.

Bizler global pazarda yüzde 1 seviyelerinin hala altında bir konumdayız. Sadece Dubai’de 2022 yılında gayrimenkul yatırımcılarına yapılan satışlar 65 milyar dolar seviyelerindeyken, biz daha bunun yüzde 10 seviyesine bile ulaşamadık.

Süreci mülteci veya sığınmacı çerçevesi dışında görüp üretilmiş konutların veya ikinci el sistemlerin oturum veya geçici ikamet açısından kullanımı aslında ülkemiz için faydalıdır.”