Gayrimenkul yatırımcısı neden yurt dışına gidiyor?

Ocak-Şubat 2024 döneminde ilk el konut satışları, firmaların kendi imkanlarıyla 60’a kadar vadelendirme sayesinde uzun bir aradan sonra hafif yükselmişti. Aynı dönemde ikinci el konut satışlarında ise düşüş görülmüştü. İlk el konutlarda ipotekli satışlardaki sert düşüş ise aynı sertlikte devam etmişti. Ocak ayı verilerine göre inşaat maliyet endeksi aylık yüzde 15,7 ve yıllık yüzde 67,9 yükselirken, işçilik endeksindeki tırmanışın yüzde 103,4 olması da dikkati çekmişti.

Bütün bu rakamlar daha ayrıntılı analiz edildiğinde inşaat sektörünün kendi çözümlerini aradığı ancak bunun geçici çözüm olabileceği görülüyor. Özellikle konut kredilerindeki miktar azlığı ve Merkez Bankası’nın son politika faizi artırımı ile konut kredilerinde faizlerin tekrar atak yapması önümüzdeki dönemde konut arzının daha da düşmesine yol açacak. Son dönemde çok sayıda ‘ruhsatı alınmış projelerinin inşaatını ertelemek zorunda kalan’ markalı konut üreticilerinin kendi imkânlarıyla 60 aya kadar vadeli kampanyaları ilk etapta nakit girişi sağlasa da uzun süre uygulanabilir görünmüyor. Çünkü, bir konut projesinin inşaatı ortalama 3 yıl sürüyor ve finansman ile satış arasında kârlılığı korumak için hassas bir denge bulunuyor.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, şu anda piyasada yaşanan tabloyu şöyle yorumluyor:

“Alınan ruhsatlara baktığımızda, 2013-2018 arasında 5 milyon, 2018-2023 arasında 3 milyon konut ruhsatı alındı, son 5 yılda satılan konuta baktığımızda ikinci el konut rakamının 700 binlerden 1,1 milyona yükseldiğini görüyoruz. Bu veri konutta yeni üretim yavaşlayınca ikinci el konutun öne çıktığını kanıtlıyor. Ancak 2023 yılı verilerine göre ikinci el konut satışının da yıllık bazda 850 bine çekildiğini görüyoruz. Yani ikinci el konut pazarı da daralmaya başladı, orası da tıkandı. Bu yıl hem yeni konut hem ikinci el konut pazarı daralmaya devam ediyor. Markalı konut cephesindeki firmalarımız kendi imkânlarıyla satışlarının finansmanını çözmeye çalışıyor. Son dönemde 60 aya kadar düşük peşinat ve faizlerle kampanyalar yapılıyor. Üretici kendi vadesini açıyor. Bu, çözüm mü? Bu aslında biraz nakit için günü kurtarmak. Bu iki şeye neden olur, birincisi kısmi bir zarara yol açar ve bir sıkıntıdır, ikincisi ise firma için daha büyük sıkıntı getirebilir ki onu da şöyle izah edebiliriz. 6, 8,12 ay sonra bile piyasa hala düzelmediyse ki enfl asyon ve faizlerin ancak 2026’da tek haneye ineceği öngörülebiliyor, bu kadar uzun dönemli vadelendirme yapmış firmalar bir süre sonra vatandaştan aldığı senetlerini bankaya götürmek ve kredi kullanmak zorunda kalabilir. Bu da firmanın ikinci bir maliyete katlanması anlamına gelir. Belki bu şekilde 2024 atlatılır ama arz tarafındaki sıkıntı çözülmediği için 2025’te, üretimin ve satışların çok daha sert düştüğünü ama hem konutta hem de kirada fiyatların yükseldiğini, bu alandaki sıkıntının daha da büyüdüğünü görebiliriz.”

YENİ BİR KAMPANYA ÇÖZÜM OLUR MU?

Enflasyon ve faizler makul seviyelere inene kadar inşaat sektöründe satışları hızlandıracak bir ‘konut kredisi kampanyası’ ne kadar etkili olabilir? KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, “2020 yılında olduğu gibi düşük faizli bir kampanya ile sektörün satışlarına destek gelmezse sorun çok büyür. Böyle bir kampanya konut üretiminin hızlanmasını da sağlar. Aksi takdirde satışlar düştüğü halde fiyatların arttığını, kiraların da yüksek seyrettiğini görünce yine birileri sektörü suçlamaya başlar ve ‘neden konuta sürekli zam yapılıyor’ diye sorar. Üretimin ne kadar azaldığını, maliyetlerin ne kadar yükseldiğini kimse konuşmaz” diyor. İstanbul’da markalı konut üreticilerinin pazar payının yüzde 25, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde yüzde 10, Türkiye ortalamasının da yüzde 5 olduğunu hatırlatan Ramadan Kumova, son dönemdeki uzun dönemli vadelendirmeyi markalı konut üreticilerinin yaptığını belirtiyor. Bu nedenle de konut kredilerindeki olumsuz tabloda asıl golü yiyenin markalı konut üreticileri olduğunu söylüyor.

GAYRİMENKUL YATIRIMCISI NEDEN YURT DIŞINA GİDİYOR?

Başkan Kumova, son dönemde özellikle Merkez Bankası verileriyle gündeme gelen ‘Türk vatandaşların yurt dışında gayrimenkul yatırımlarının hızla artması’ konusundaki görüşlerini de şöyle açıklıyor: “Birçok ülkede özellikle konut satışları için teşvikler var, bizde ise konut yatırımcısını caydıran uygulamalar hep gündemde. 2022’de 700 milyon dolarlar seviyesinde olan Türk vatandaşlarının yurt dışına gayrimenkul yatırımları, 2023’te 2,5 milyar dolara ulaşmış görünüyor. Türkiye’de kredi yok denecek kadar az, faiz ise çok yüksek. Kira gelirlerine sınır var. Uzatılır mı? Belirsiz. İkinci konutu olana vergiler geleceği sürekli konuşuluyor, kamuoyunda da bu konuda destek sağlanıyor. Yurt dışında ise uygun krediler var ve bizim gayrimenkul yatırımcısı yatırımını yurt dışına yapmaya başladı. Bu yüzden ülkeden ciddi para çıkışı oluyor. Bunun kime faydası var?”