Yatırımcının ilgisi arsa ve araziye kaydı!

Görkem Öğüt ve Bora Yüzer'in kurucu, Aylin Daylan’ın ise yönetici ortaklığı olan Endeksa.com Mayıs 2017'de faaliyete geçti. 2014 yılından bu yana gayrimenkul değerleme endüstrisi için teknolojiler üreten Neozeka Yazılım AŞ’nin projesi olan Endeksa.com öncesinde Neozeka, 2015 yılında ilk yatırımını Revo Risk Sermayesi grubundan, 2016 yılında ise Markafoni’nin kurucusu Sina Afra’nın liderliğindeki Evtiko’dan aldı. Tüm ürün ve hizmetlerini Endeksa.com markası altında toplayarak gayrimenkul değerleme, gayrimenkul veri analizi, veri öngörüleri ve tahminleri konusunda tüm gayrimenkul sektörüne yönelik faaliyet gösteriyor.

Bir süre önce, Türkiye genelinde konut metrekare fiyatlarını Endeksa’dan alarak ve rakamları reel hale getirerek konut yatırımcısının nerede kazandığını, nerede kaybettiğini göstermeye çalışmıştım. “Konut yatırımının kazandırdığı” çok genel bir söylem. Endeksa’nın verileri üzerinden hesaplamalarda tablo oldukça farklıydı. Elbette kazandırdığı yerler de vardı kazandırmadığı yerler de… Amaç, doğru yatırım için veri sağlamak… Endeksa’nın rakamlarından sonra aynı değerlendirmeyi Merkez Bankası rakamları üzerinden de yaptım. Rakamlar genel itibariyle örtüşüyordu.

İstanbul'da konut fiyatı dört yıl önceki düzeyde

Endeksa’nın CEO’su, kurucu ortağı Görkem Öğüt ve yine yönetici ortağı Aylin Daylan’la son veriler üzerinden yeni bir değerlendirme yaptık. Endeksa’nın verilerine göre İstanbul’da konut satış değeri, 4 yıl önceki düzeye dönmüş görünüyor. Bununla ilgili grafiğin gösterdiği bu. Öğüt, bunun tamamen fiyat düşüşü olarak açıklanamayacağına, markalı konutlardan ucuz fiyatlı konutlara doğru izlenen geçişin de etkisi olabileceğine işaret etti. “Bu veriyi birkaç farklı şekilde okuyabilmek mümkün. 2015 yılından itibaren hızlı bir şekilde markalı konut projeleri de talep de arttı. Bunun sonucu fiyatlar 2016 ortasına kadar yükselmeye devam etti. 2016 ortasından itibaren ise ekonomik gelişmeler sonucu piyasaya ucuz fiyatlı konutlar girmeye başladı. Aynı şekilde markalı konut projelerinde stoklar azaldı” dedi. Buna göre ucuz fiyatlı konutlar, ortalamayı bir miktar aşağı çekmiş görünüyor.

'2+1' konutlar daha çok değerlenmiş

Endeksa’nın verilerine göre, oda sayısı itibariyle konut tipleri olarak bakıldığında, 4 yıl önceye göre en çok fiyat artışı '2 artı 1'lerde olmuş gözüküyor. Son 4 yılda bu tip konutların metrekare fiyatı ortalama yüzde 43.49 artmış. Aynı dönemde enflasyonun yüzde 41.87 olduğu dikkate alınırsa, bu tip konutlar enflasyona yenilmemiş. 4 odalı konutlarda artış yüzde 33.89, 3 odalı konutlarda yüzde 17.1, 1 odalı konutlarda artış da 22.51 olmuş. 2 artı1’ler dışındakilerin tamamında fiyat artışı enflasyonun altında kalmış.

Görkem Öğüt ve Aylin Daylan, özel olarak Ege bölgesine dikkat çekti. Ayrıca son dört yılda konut fiyatlarının yüzde 110 değerlendiği İzmir-Urla’ya artan ilgi görüldüğünü söyledi.

Arsa ve arazide hareketlilik var

Konut fiyatlarındaki artışın sınırlı kalması, birçok yerde enflasyona yenilmesine yatırımcının tepkisi nedir? Konutta talep düşüyor mu? Aylin Daylan ve Görkem Öğüt, TÜİK henüz 2018 istatistiklerini yayınlamadığı için kesin konuşmak için biraz daha beklemek gerektiğini, ancak gerek izlenim, gerekse fiyat artışlarına bakıldığında, yatırımcının konuttan arsa ve araziye kayış gösterdiğini söyledi. Görkem Öğüt, “Arsa ve arazi fiyatlarındaki artıştan talebin arttığını anlayabiliyoruz” dedi. Son 4 yılın enflasyonu yüzde 41.87. Endeksa rakamlarına göre sadece Mersin, Mardin, Bilecik, Çorum, Erzurum ve Nevşehir’de arsa fiyatlarındaki artış enflasyonun altında kalmış. Diğer yerlerin tamamında yatırımcısına kazandırmış. Konutla kıyaslandığında arsa daha iyi kazandırmış. Bu arada, ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, mali piyasalarda ve dövizde yaşanan hareketliliğin gayrimenkul satışlarında yavaşlamaya yol açtığını, özellikle son birkaç ayda elinde dövizi olan ve gayrimenkul almayı bekleyen yatırımcıların beklemeye geçtiğini söyledi.