Çin’de konut krizi derinleşiyor: Vanke alarm veriyor

Çin ekonomisinin en hassas başlıklarından biri olan konut piyasasında sorunlar büyüyor. Son veriler, konut fiyatlarındaki düşüşün hızlandığını, satışlardaki zayıflığın ise kalıcı hale geldiğini gösteriyor. Ekonomik aktiviteye dair kaygılar sürerken, gözler bir kez daha gayrimenkul sektörüne çevrilmiş durumda.

Konut sektörü Çin için sadece bir yatırım alanı değil. Çimento, çelik ve birçok yan sektörü besleyen bu yapı, aynı zamanda ülkenin büyüme modeli ve toplumsal dengeleri açısından da kritik önemde. Bu nedenle sektörde yaşanan her sarsıntı, ekonominin geneline doğrudan yansıyor.

SEKTÖRÜN EKONOMİDEKİ PAYI YARIYA İNDİ

2015 yılında Gayrisafi Yurt İçi Hasıla’nın yaklaşık yüzde 30’unu oluşturan konut sektörünün payı, yaşanan daralmanın ardından yüzde 15 seviyelerine kadar gerilemiş durumda. Yönetim, doğrudan mali destek konusunda temkinli davranıyor. Ancak iç tüketimin canlandırılması için konut piyasasında istikrarın sağlanması şart görülüyor.

Kasım ayı verileri de tabloyu pek iç açıcı kılmıyor. Yeni konut satışları aylık bazda yüzde 0,4 azalırken, ikinci el konut satışları yıllık bazda yüzde 0,7 geriledi.

VANKE’DE BORÇ BASKISI ARTIYOR

Piyasadaki tedirginliği artıran en önemli gelişme ise China Vanke cephesinden geldi. Şirketin artan borç yükü ve temerrüt ihtimali, uluslararası kredi derecelendirme kuruluşlarını harekete geçirdi. Fitch Ratings, Vanke’nin uzun vadeli yabancı ve yerel para cinsinden kredi notlarını CCC-’den C’ye indirdi. Hong Kong’daki iştirakinin notları da aşağı çekildi.

Geçen ay S&P Global Ratings de benzer bir adım atmış, şirketin önümüzdeki altı ayda karşılaşacağı yoğun tahvil geri ödeme takvimine dikkat çekmişti. Bu tablo, olası bir yeniden yapılandırma ya da temerrüt riskini daha görünür hale getiriyor.

“BU KRİZ ÖNCEKİ İFLASLARI BİLE GÖLGEDE BIRAKABİLİR”

Vanke’de yaşananlar, daha önce Evergrande ve Country Garden gibi devlerin yaşadığı temerrütleri hatırlattı. Ancak piyasa çevrelerine göre, Vanke’nin ölçeği nedeniyle olası bir çöküş çok daha sarsıcı olabilir.

Bu gelişmeler, Pekin yönetimi üzerinde ekonomiyi destekleyici adımlar atılması yönündeki baskıyı da artırıyor.

“EMLAK SEKTÖRÜ ÇİN’İN KARANLIK YÜZÜ”

Asya piyasaları analisti Sadi Kaymaz’a göre Çin ekonomisinin iki ayrı yüzü var. Bir yanda elektrikli araçlar, güneş enerjisi ve batarya teknolojileriyle temsil edilen yükselen bir Çin; diğer yanda ise emlak sektörüyle sembolleşen karanlık taraf.

Kaymaz, emlak sektörünün yıllardır verimsizlik ürettiğini ve son on yılda ciddi bir finansal risk alanına dönüştüğünü söylüyor. Aşırı inşaat faaliyetleri ve borçla büyüyen yapı şirketleri, bugün makroekonomik tehditlerin merkezinde yer alıyor.

KAMU DESTEĞİ ALGISI SARSILDI

Vanke’yi diğer şirketlerden ayıran en önemli unsur, bugüne kadar arkasında güçlü bir kamu desteği olduğu düşüncesiydi. Merkezi, Çin’in en zengin şehirlerinden biri olan Shenzhen’de bulunan şirketin, şehrin metro işletmecisiyle ortaklığı da bu algıyı güçlendiriyordu.

Ancak son dönemde Shenzhen yönetimine bağlı kuruluşların teminat talep etmesi ve kredi limitlerini kısmaya başlaması, piyasalarda adeta soğuk duş etkisi yarattı. “Vanke batmaz” algısı ciddi yara aldı.

NAKİT YETMİYOR, TAKVİM DARALIYOR

Kaymaz’ın aktardığına göre, Vanke’nin serbest nakit akışı borç ödemeleri için yetersiz. Şirketin kısa vadeli borçlarının yalnızca yüzde 40’ını karşılayabilecek nakit pozisyonu bulunuyor. Önümüzdeki günlerde 800 milyon dolarlık, gelecek yıl ise 1 milyar doları aşan tahvil geri ödemeleri kapıda.

Satış gelirlerinde bu yıl yaklaşık yüzde 40’lık bir düşüş yaşandığı, finansman açığının ise 14 milyar dolara yaklaştığı tahmin ediliyor. Kaymaz’a göre devlet desteği olmadan şirketin ayakta kalması oldukça zor. Tahvil sahipleri içinse yeniden yapılandırma ya da temerrüt riski artık masada.

TARTIŞMALAR YENİDEN ALEVLENDİ

Vanke’deki sıkıntılar, “örtülü kamu desteği” ile ayakta duran diğer şirketlerin geleceğini de sorgulatıyor. Beş yıl önce Evergrande ile başlayan emlak krizi hâlâ tam anlamıyla sona ermiş değil. Birçok şirket, ağır borç yükü altında yaşam mücadelesi veriyor.