İstanbul dışında Marmara'nın en değerli arsaları!

Son dönemde İstanbul dışında da gelişim potansiyeli gösteren Marmara Bölgesi'ndeki diğer illerde yer alan arsalara ilgi arttı. Ancak arsa satın alırken dolandırıcılık kurbanı olmamak için dikkat etmeniz gereken detaylar var.

Uzmanlar hem arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken detayları hem de en değerli arsaların bulunduğu illeri tek tek sıraladı...

GABORAS Güvenli Gayrimenkul Piyasası İcra Kurulu Üyesi Dinçer Gökçe arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken noktalar hakkında bilgi verdi. Gökçe, "Arsa satın alımlarında araziyi yerinden görerek incelemek ve parsel sorgulamasının yapılması gerekir. Satın alma işlemleri ister emlak danışmanı aracılığıyla ister dijital platformlar üzerinden veya bireysel olarak yürütülsün, mutlaka satın alınması düşünülen arazi yakından görülerek incelenmelidir. Parsel sorgulaması için de Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından ücretsiz olarak sunulan ‘’Parsel Sorgulama Uygulaması’’ yatırımcılar için hem zaman hem de maliyet açısından kritik faydalar sağlıyor" dedi. 

ALIMI PLANLANAN ARSADA BUNA DİKKAT

Gökçe fiyat araştırmasına dikkat çekerken, "Yatırım kararı öncesinde yatırımcıların, ilk olarak taşınmaza ait bölgenin fiyat araştırmasını mutlaka yapmaları ve buna göre de fiyat teklifini vermeleri gerekmektedir. Gelişme bölgelerinde mücavir alan içinde ya da sınırında ise ya da imarlı noktalara yakınsa arazinin arsa olma niteliği (yapı yapılabilir niteliği) yükseleceği için bu tarzda yerlerde fiyatın artış hızı çok daha yüksek olur. Bu nedenle toprağa yatırım yaparken arsa niteliğinde yerlerde, köy sınırının dışında ise mücavir alana yakınlık önem kazanır. Toprağın değeri; konumu, yüzölçümü, toprağın niteliği ve şekli ile belirlenir" ifadesinde bulundu. 

Hesaplama kısmında dikkat edilmesi gerekenleri sıralayan Gökçe, "Alınması planlanan arazinin “Hisseli ya da Tek Tapu” olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. İlgili arazinin kadastro yetkililerine ölçtürülmesi ve arazinin tapu üzerindeki cinsinin bilinmesi önem arz etmektedir. Bu nedenle bir arsa satın almadan önce ilk değerlendirilmesi gereken tapu kaydıdır. Tapudaki üst hakkı, intifa hakkı, kamulaştırma, ipotek ve haciz gibi mülkiyeti sınırlandıran kayıtlara öncelikle bakmak gerekiyor. Arsayı satın almadan önce bu sınırlamalar varsa ona göre hesaplar yapılmalıdır" dedi. 

'Tapu, arsa yatırımcı açısından uygun ise, sonraki inceleme yeri belediye olacaktır' açıklamasında bulunan Gökçe, "Belediyeye gidip, o arsanın imar durumu nedir, bu arsa imar planlarında ne olarak değerlendiriliyor, su havzası koruma alanları var mı, ulusal güvenlik ve askeri tesisler sebebiyle sınırlamalar mevcut mu, konut arsası mı, ticari yatırım arsası mı, kenarından ileride yol mu geçecek, doğal bir sit alanının kapsamına girer mi, sit alanı sebebiyle yapılaşma yasağı söz konusu mu ya da gelişebilecek bir sanayi bölgesinin yanında ise kamulaştırılma tehlikesi var mı, bir barajın veya demiryolu projesinin yapılması sebebiyle kamulaştırılma durumu var mı gibi pek çok soruyu sormak gerekiyor" dedi. 

EN DEĞERLİ 3 İL: KOCAELİ, BURSA, YALOVA 

Gökçe hem Marmara Bölgesi'nde hem de Türkiye genelinde en değerli arsaların olduğu illere değindi ve "Türkiye genelinde 81 ilin arsa değerlerine bakıldığında, ilk 10’da 4 Marmara Bölgesi ili karşımıza çıkıyor. Marmara Bölgesi, arsa değerleri incelendiğinde bölgesel olarak Türkiye'nin en pahalı arsa değerine sahip bölge olduğu görülmektedir. Bunda, her ne kadar en büyük etkiyi İstanbul sağlasa da, yine ülke genelinde ilk 10’a giren sırasıyla Kocaeli, Bursa ve Yalova gibi iller mevcut. Özellikle Çanakkale Köprüsü’nü 2022 yılında açılacak olması ve büyük montanlı kamu yatırımlarının stratejik önemi bulunan bu bölgeye kaydırılması nedeniyle Lapseki, Biga ve Karabiga bölgelerinde arazi satışları hızlı gerçekleşiyor" açıklamasında bulundu. 

Çanakkale Köprüsü'nün etkili olduğunu ifade eden Gökçe, "Çanakkale Boğazı'nın Avrupa ve Asya yakalarını birleştirecek olan ve yapımı devam eden en önemli ulaşım projelerinden 1915 Çanakkale Köprüsü’nün Bursa’yı otoyolların kesiştiği bir kavşak konumuna getireceği belirtiliyor. İzmir Otobanı ile beraber Çanakkale Köprüsü’nün tamamlanması ile hem Bursa’nın batısında bulunan Karacabey ilçesinde yapımı devam eden Bursa Teknoloji Organize Sanayi Bölgesi yatırımları hız kazanacak hem de bölgedeki diğer tüm gayrimenkul hareketlilikleri artacak" dedi. 

Gökçe açıklamasına şöyle devam etti: "Kırklareli ise değeri henüz keşfedilen bakir bir bölge olduğu için büyük arazi bulmak isteyenlerin ilk tercihi. İstanbul’a 1,5 saatlik mesafede olduğu için neredeyse şehiriçi sayılabilecek nitelikte olmasıyla bir diğer avantajlı bölgelerden... Bu iller dışında yine Türkiye ortalamasının üzerinde arsa değerine sahip ve yine özellikle Marmara Denizi’ne kıyısı olan, Yalova, Tekirdağ ve Balıkesir illeri geliyor. Arsa değerlerine göre illeri özetleyecek olursak;" 

DEĞERLENECEK BÖLGELERİ ANLAMANIN YOLU

Gökçe, "Marmara'nın her yeri değerli konumda olmakla birlikte, turizm, tarım, sanayi, yerleşik alanlar açısından çeşitli segment ve sektörlere göre farklı bölgeler değerlendirmede öne çıkıyor" açıklamasında bulunurken, "Sanayi aksları özellikle yeni iki köprü sayesinde ciddi potansiyel doğurdu ve doğurmaya devam edecek görünüyor. Bu alanlar Kuzey Marmara'da Tekirdağ-Kocaeli’de yoğunlaşırken; yeni akslarla ve deniz erişilebilirliği ile bölgenin güneyinde de dikkat çekici gelişmeler doğuruyor. Bu durum haliyle iş gücü çekimi, konut ihtiyacı, kentsel büyüme ve hizmet sektörünün gelişimini de beraberinde getiriyor" dedi. 

Turizm potansiyelini de değinene Gökçe, "Güney Marmara aksı ve Saroz çevresi, Adalar ile birlikte turizm potansiyelini de ön plana çıkarıyor. Bugüne kadar sezon olarak tanımlanabilecek sürenin düşük olması ile beklenen atılımların İstanbul dışında daha lokal kaldığı Marmara Bölgesi’nde pandeminin beraberinde getirdiği yeni trendler ile hızlı gelişmeler gözlemleniyor" şeklinde konuştu. 

Gökçe konuşmasına şu şekilde devam etti: "Altyapı ve iş imkanlarının oluşturduğu çekim her zaman ön planda olmakla birlikte, pandemi sonrası kırsal yaşama kaçış, sakin bölgelerde de ciddi hem konut hem de arazi yatırımlarını tetiklemeye başlamıştı. Bu hareket başta geçici bir trend gibi değerlendirilse de daha uzun vadeli sürecek olmasının sinyallerini bugün veriyor. Marmara’da gündemdeki Çanakkale Köprüsü, Kuzey Marmara Otoyolu gibi çeşitli ulaşım projeleriyle kara ve deniz ulaşımının gelişmesi, bölgedeki pek çok şehrin İstanbul’a erişilebilirliğini neredeyse 2-3 saat gibi bir süreye indirmesi bakımından daha çok yeri bugün yaşanabilir kılıyor ve bu şehirlerin değerlenmesine neden oluyor. Bir bölgenin gelişim gösterip göstermeyeceği, mega projelere, önemli yerleşim merkezlerine erişilebilirlik, önemli yol ve ulaşım projelerine yakınlık, altyapı olanakları, doğal güzellikleri, yaşam kalitesi, iklimi ve turizm açısından taşıdığı potansiyele bakılarak değerlendirilebilir. Bu noktada özellikle Çanakkale ve yakın çevresini hareketlilik yaratan bölgeler arasında değerlendirebiliriz."

EN AZ 10 YIL GEREKİYOR

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da arsa alırken dikkat edilmesi gereken noktaları sıraladı. Yazıcı, "Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (15-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde 10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız." açıklamasında bulundu.

Yüksek risk ve yüksek getiri mantığını paylaşan Yazıcı, "Bu durumda büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınızı sık sık kontrol etmelisiniz. “İmar görmemiş arsa yatırımı” çok dikkatli olunması gereken bir yatırım türdür. Gayrimenkulün yeni medeni kanununda adı her ne kadar “taşınmaz” olsa da, imar görmemiş bölgelerde yapılan imar uygulamaları sırasında bu tür arsalar “taşınabilir”. Hamurlaştırma dediğimiz bu işlem sonunda arsanızı aldığınız yerden başka bir yerde buluverirsiniz. Yani bu tür arsalarda yatırım; yüksek risk, yüksek getiri mantığı ile çalışır." dedi.

Yazıcı, arsa fiyatını etkileyen unsurlara şöyle sıraladı:

"- Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),

- Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik…vs),

- Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,

- Fiziksel özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,

- İmar Durumu, kullanım biçimi, Arazi kullanım kısıtlamaları, Toplam arsa alanı büyüklüğü, Manzarası...vs

- Bölge imar planları, imar planları notları, imar hakları ve sağladıkları,

- Satış şartları (peşin , vadeli..vs)

- Satış sonrası doğabilecek harcamalar (ilave arazi alınması ihtiyacı, zemin problemleri, imar düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs)

- Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları.

Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce aslında bir gayrimenkul profesyoneli ile bakılması gereklidir. Arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması, Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi, Arsanın doğru zamanda satılması. Bu üç evrede de yatırımcının dikkatli olması gerekir."

2 SEÇENEK: TEKNİK ARAŞTIRMA VE RESMİ ARAŞTIRMA

İmar durumuyla ilgili konuşan Yazıcı 2 yöntemden bahsetti. Yazıcı teknik araştırmadan bahsederken, "Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Uzaktan size gösterilen “işte aha şurası” şeklindeki gösterimlere itibar etmeyin. Bir zahmet yürüyüp arsanın üstünden çevreye bir bakın. Arsa nereyi görüyor, zemin nasıl, çevre oradan nasıl görünüyor bir adım atın. Diyelim arsayı beğendiniz o zaman bir tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri gibi konularda emlak komisyoncusu veya satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin. Gayrimenkul sektöründe dedikodu boldur. Her duyduğunuza inanmayın. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsayla aynı yer olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığı kontrol edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Aksi durumda havaya para saçmış olabileceğinizi düşünün. Bağı gösterip size “dağı” satmasınlar" dedi. 

Resmi araştırma hakkında konuşan Yazıcı, "Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna madde 18 ‘e göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu kaybetme oranı %40 ‘a kadar olabilir ve bu rakama kadar alınan terkler bedelsizdir." dedi.

Yazıcı, Resmi İmar Durumu Belgesi'nin öneminden de bahsetti ve "Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir. Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkânı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Benzer arsaların yani emsallerin istenen fiyatlarını ve yakın tarihli satış gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Tabi satılan arsaların imar koşullarını da öğrenmelisiniz ki doğru nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin" dedi. 

TAŞINMAZIN HİSSELİ Mİ, MÜSTAKİL TAPU MU OLDUĞUNA DİKKAT EDİLMELİ

Yazıcı konuşmasına şu şekilde devam etti: "Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir. Eğer yakınlarda bir orman varsa, ilgili orman müdürlüğüne tapunuzla bir gitmenizi öneririm. Ne olur ne olmaz, bazen orman olmasına rağmen tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonra bir bakıyorsunuz mülk orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize önceden bir durumu inceleyin. Eğer almayı düşündüğünüz arsa planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ilgili kurum görüşleri alınmadığında ilgili kurumlar plan iptal davası açıp imar planlarını iptal ettirebilmektedirler. Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir."

Emlak vergisine bakılması gerektiğini de aktaran Yazıcı, "Maalesef bahsedilenlere bakmak da yeterli olmamaktadır. Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satana yani eski sahibine ait olacaktır. Bu tür çalışmalarda “Lisanslı Değerleme Uzmanlarından” ve “ Lisanslı Değerleme Şirketlerinden” yardım ve destek almak son zamanlarda son derece yaygınlaşmıştır. Bugün bir araba alırken bile ekspertiz zorunludur ama arabanın 3-4 misli fiyatı olan gayrimenkulü alırken halkımızın değerleme yaptırmak aklına gelmemektedir." açıklamasında bulundu.

EN DEĞERLİ İLLER

İstanbul dışında en değerli arsalar Bursa ve Kocaeli olduğunu belirten Yazıcı, bir arsanın değerlenip değerlenmeyeceğini anlamanın yolunuşöyle açıkladı: "Şehrin 1/25 bin ölçekli ve 1/100 binlik gelişim planları, yeni yapılması planlana altyapı projelerini takip etmek, Yol projelerini incelemek hangi bölgenin gelişeceğini size gösterir. Ayrıca büyük şehirlerde altyapı projeler (örneğin İstanbul’da İSKİ) projelerini takip ederseniz orta ve uzun vadede hangi bölgelere daha çok altyapı gideceğini yani değerleneme potansiyeli olduğunu tahmin edebilirsiniz. İki şehir arasındaki yolların gelişim projeleri, büyük ölçekli planlarda imarsız alanda imarlı alana dönüşecek ve/veya sanayi olması muhtemel alanlar değerleme potansiyeli olan alanlardır. Bir de iyinin yanındakinin değeri artar yeni ve büyük projelerin yakınları da değerlenir bu tür alanlarda değer artışı potansiyeli taşır."