Ev alacaklara önemli uyarı: Bu detayları gözden kaçırmayın

Konut fiyatları son bir yılda iki kat artış gösterdi. Korona döneminde yeni arzın yavaşlaması ve inşaat maliyetlerinin artması konut fiyatlarında fitili ateşledi. Ardından kur etkisiyle maliyetlerde görülen rekor artışlar, yatırım için tercih edenler ve yabancıların yoğun alımları da talebi artırınca fiyatlar durdurulamadı. Merkez Bankası’na göre fiyatlar son bir yılda yüzde 96.4 arttı, ortalama metrekare fiyatı 8 bin 640 liraya yükseldi. Yani 100 metrekare bir daire 864 bin lira oldu!

TALEP HÂLÂ CANLI

Büyükşehirlerde ve yazlık bölgelerde fiyatlar daha da yüksek seviyede. Örneğin İstanbul’da metrekare ortalaması 13 bin 836 liraya, İzmir’de 10 bin 61 liraya çıktı. Kısaca İstanbul ve İzmir’de ortalama bir dairenin bedeli 1 milyonu geçti. Konut kredisi faiz oranlarının da yüksek seyrettiği bu ortamda konut almak zorlaşmaya başladı. Ancak ev almak isteyenler ‘fiyatlar daha da artar’ düşüncesiyle vakit kaybetmiyor. Yüksek fiyatlara rağmen talep canlılığını koruyor.

İYİCE BİLGİLENİN

Hem fiyatların arttığı hem de düşük arz nedeniyle seçeneklerin azaldığı bu ortamda doğru evi bulabilmek zorlaştı. Fiyat artışlarından etkilenmek istemeyenler acele karar verebiliyor. Gözden kaçırdığınız en ufak bir detay, ileride büyük sorunlar yaşamanıza neden olabilir. Tüm birikiminizi yatıracağınız veya önemli ölçüde borçlanacağınız bir evin sizi memnun etmesi için evin fiyatından tapusuna, çevresinden olanaklarına kadar tüm detaylara bakın.

İŞTE İZLEYECEĞİNİZ ADIMLAR

1-ÖN ARAŞTIRMA

Öncelik deprem güvenliği. Binanın yaşı, kullanılan malzeme, kaçak kat çıkma ve kolon kesme gibi durum yaşanıp yaşanmadığı araştırılmalı. Evi alım amacınıza göre özellikleri değişebilir.

Öncelikle evin iç özellikleri (oda sayısı, büyüklüğü vs.) beklentilerinizi karşılamalı. Konum, en öncelikli konulardan biri. Eğitim, hastane, alışveriş, toplu ulaşım, yeşil alan ve işe yakınlığı, bölgenin gelişim potansiyeli evin hem değerini etkiler hem de yaşamı kolaylaştırır.

Evi yatırım için aldıysanız geri dönüş süresini (amortisman) hesaplayın. Türkiye genelinde amortisman süresi 19 yıl. Bu süreyi düşürmek için kira getirisi yüksek yerleri seçin. Stok birikmiş bölgelerde kira getirisi düşebilir. Evin bulunduğu çevrenin gelişim potansiyeli oldukça önemli. Yeşil alan, büyük projeler, ulaşım projeleri evinize prim yaptırır.

2 EVİ GEZERKEN

Taşınırken hayal kırıklığına uğramamak ve ekstra masraflarla karşılaşmamak için evde sıkı bir kontrol yapmanız gerekiyor. Su, elektrik, doğalgaz saatlerini ve dairenin tesisatını kontrol edin. Duvarlarda küf, parkelerde esneme, seramiklerde kırık, vitrifiyelerde pas olup olmadığına bakın. Ankastre ürünler ve kombinin fiyata dahil olup olmadığını öğrenin. Enerji Kimlik Belgesi’ni sorun. A sınıfı binalar az enerji harcar. Bu da enerji giderinizin azalması anlamına gelir. Evi maketten alıyorsanız teslim aşamasında sözleşme maddelerine uygunluğunu kontrol edin. Teknik şartnamede yazan malzemelerle evde kullanılan malzemeleri karşılaştırın.

3-FİYAT BELİRLEME

Evin beklentilerinizi karşıladığını düşünüyorsanız sıra fiyat aşamasına. geldi. Yapmanız gerekenler şöyle: Ev fiyatlarının katlandığı bu ortamda fahiş rakamlar ortaya çıktı. Bölgedeki diğer ilanları inceleyin ve fiyatlar hakkında fikir sahibi olun. Pazarlık edin. Konutların ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatları arasında yüzde 5 ile 20 arasında fark oluşuyor. Satış fiyatına tapu harcı, Katma Değer Vergisi (KDV) gibi harç ve vergilerin dahil olup olmadığını öğrenin. Aidatlar kiralarla yarışıyor. Aidatın ne kadar olduğunu ve aidata hangi kullanımların dahil olduğunu araştırın.

4-KREDİ ÇEKECEKSENİZ

Konut kredisi faiz oranları şu anda kamu bankalarında yüzde 1.29 seviyesinde bulunuyor. (Son kampanyalarla beraber 0.99 ve 0.89 paketleri devreye girdi.) En uygun konut kredisini bulmak için şunları yapmanız gerekecek:

Aylık gelirinize göre bir ödeme planı oluşturmalı ve en fazla ne kadar taksit ödeyebilirsinizi belirlemelisiniz. Kredi seçerken düşük faiz oranı önemli ancak sizi yanıltmasın. Bankaların aldığı masrafları da hesaba katın. Ekspertiz değeri 500 bin TL ve altında olan konutlara yüzde 90’ına kadar, 500 bin TL’nin üzerinde olan konutlara ise yüzde 80’ine kadar kredi kullanabilirsiniz. Konut kredilerinde vade 10 yıla kadar uzuyor. Ancak vade uzadıkça faiz de artıyor. Aylık ödemeleri artırarak minimum vadeyi tercih edin.

5-TAPUYA GİDİN

Ev içinize sindi, fiyatı konusunda anlaştınız ve finansmanı çözdünüz. Şimdi araştırma aşaması bulunuyor. İnşaat ‘resmen’ tamamlanmamışsa yani iskanı alınmamışsa tapuda kat irtifakı, iskan alındıysa kat mülkiyeti ifadesini görürsünüz. İskansız bir konutu almak risklidir. ‘Kat irtifakı’ tapulu bir ev alıyorsanız, belediyeye giderek, iskan müraacatının yapılıp yapılmadığını ve inşaatın projeye uygun olup olmadığını sorun. Kat mülkiyeti alınmışsa, inşaat projesine, tüm mevzuatlara uygun demektir. Evin tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz gibi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin. Evin ruhsatını, iskan belgesini, mimari projesini inceleyin. Dairenin konumu, alanı ile mimari projedeki konumu, alanı arasında fark olup olmadığını tespit edin. Alanın net mi brüt mü olduğunu sorgulayın. Daireye düşen otopark alanı ve adet olarak kullanım hakkının ne kadar olduğu bilgisini alın.

6-DEVİR NEREDE YAPILIR?

Konutların tapu devri yalnızca tapu dairelerinde yapılır. Noterde sadece ön ödemeli satış sözleşmesi imzalanır. Ancak konut alım satımlarında tapu dairelerinde yapılan devir işlemlerinin noterlerde de yapılması Meclis’in gündeminde.

7-MAKETTEN ALIYORSANIZ

Eğer bitmemiş bir evi maketten satın alıyorsanız öncelikle ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalayacaksınız. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmediyse geçersizdir. Sözleşme imzalanmadan önce alıcıya bağımsız bölüm planının, vaziyet planının, kat planının ve mahal listesinin verilmiş olması gerekir. Alıcı, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkına sahip. Satıcının, tüketicinin ödediği veya ödeyeceği bedel için bir teminat göstermesi gerekiyor. Konutun satıcı tarafından tüketiciye devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.

8-SON AŞAMA

Tapu devrini tamamladıktan sonra yapacaklarınız bitmiyor. Tapunuzu aldıktan sonra Emlak Vergisi için evin bulunduğu ilçenin belediyesine bildirimde bulunmalısınız. Satın alma işleminin gerçekleştiği yılın sonuna kadar bildirim yapmalısınız. Unutulmaması gereken en önemli konulardan biri de ikametgah. Adres değişikliğinizi yapın. Aldığınız evi kiraya vermeyip kendiniz taşınacaksanız, faturaları kendi üzerinize alın. Zorunlu Deprem Sigortası’nı mutlaka yaptırmanız gerekiyor.