İnşaat maliyetleri, konut fiyatları ve riskler

ALT ENDEKSLERDEKİ DURUM NE?

TÜİK, İnşaat Maliyet Endeksi’nin alt endeksleri kapsamında işçilik endeksi ve malzeme endeksini de yayınlıyor. TÜİK’in hesaplamalarına göre; bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,17 ve işçilik endeksi de %19,45 artmış. İşçilik endeksinin ağırlıklı olarak asgari ücret artışından kaynaklandığını varsayabiliriz. Ancak malzeme fiyatlarındaki artışın pek çok sebebi olabilir.

Diğer iki alt endeksi ise bina inşaatı maliyet endeksi ve bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi. Bunlardan “bina inşaatı maliyet endeksi”, bir önceki aya göre %7,78, bir önceki yılın aynı ayına göre %28,36 artarken “bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi”, bir önceki aya göre %6,30, bir önceki yılın aynı ayına göre %26,00 artmış.

KONUT FİYATLARINDA DURUM NE?

Konut fiyatlarındaki seyri Merkez Bankası’nın “Konut Fiyat Endeksi-KFE” üzerinden takip ediyoruz. Buna göre; 2020 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,7 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %30,3 oranında artmış. Acaba bu artış maliyet kanalından mı yoksa talep artışından mı kaynaklanıyor? Bunu bir cevap bulmak için TÜİK ve Merkez Bankası verilerinden hareketle bir grafik oluşturdum.

ARTIŞLARIN SEBEBİ NE OLABİLİR?

Grafiği hazırlarken veri seti olarak, konut kredi faizlerini, Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’ndeki ve İkamet Amaçlı Bina Maliyet Endeksi’ndeki yıllık yüzde değişimi aldım. Elbette inşaat maliyetlerindeki artışlar konut satış fiyatlarının belirlenmesinde önemli bir değişken. Ancak verilere baktığımızda, her ne kadar son dönemde ikamet amaçlı bina maliyetindeki artışlar ile konut fiyatları arasında doğru orantılı bir ilişki var gibi görünse de geçmiş verileri de göz önüne alırsak bu varsayım doğrulanmıyor. Öte yandan konut kredisi faizleri düştükçe konut fiyatlarının arttığını görüyoruz. Bu durum TCMB’nin son çalışmalarından birisinde ulaştığı; “yıllık konut faiz oranlarındaki 1 puanlık düşüşün, konut fiyatlarını % 2,1 artırdığı” bulgusu ile de örtüşüyor. Her ne kadar bu basit analizde konutların arsa maliyetini ihmal etmiş olsak da nihai satış fiyatı ve kredi oranı arasındaki ilişki konut fiyatlarında bir balon oluşumu olup olmadığını sorgulamamızı gerektiriyor.