Konut kredisini yapılandırırken nelere dikkat etmeli?

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, ''Bu hesaplama sonucunda lehe bir durum ortaya çıkıyorsa kredinin yeniden yapılandırılması faydalı olacaktır'' dedi.

AA muhabirine konut kredisindeki faiz oranlarının düşmesi karşısında yeniden yapılandırmada dikkat edilmesi gerekenlere ilişkin bilgi veren Çelik, Türkiye'de konut kredilerinin sabit faizli olarak verildiğini hatırlatarak, kredi kullandırıldıktan sonra piyasadaki faiz hareketlerine göre faiz oranında otomatik bir ayarlama yapılamadığını anımsattı.

Bu durumun faiz oranlarının artması halinde tüketiciyi koruyan bir mekanizma olduğuna vurgu yapan Çelik, ''Faiz oranları düştüğünde ise tüketici herhangi bir müdahalede bulunmadığı takdirde piyasanın üzerinde bir faiz ödemeye devam ediyor. Tüketicinin korunması hakkındaki Kanun bu noktada tüketicileri koruyan ilave bir düzenleme barındırmıyor. Kanunen, tüketici kredisini erken kapatabiliyor. Bu da faiz oranları düştüğünde tüketicinin daha ucuza yeni bir kredi alarak ilk kullandığı krediyi kapatabilmesini ve böylece ileriye dönük olarak ödeyeceği faiz tutarını azaltabilmesini sağlıyor'' diye konuştu.

Çelik, ancak kanunun bu tür bir durumda bankanın risklerini ve uğrayabileceği zararları karşılaması amacıyla tüketiciden kalan anapara tutarının yüzde 2'si oranında erken kapama ücreti alınmasına izin verdiğine dikkati çekti.

Çelik, ''Örneğin, aylık yüzde 1,30 faiz oranı ile 100 bin lira kredi kullanan ve bugüne kadar 20 bin lira anapara ödemesi yapan bir tüketici, bugün yüzde 0,90 ile yeni bir kredi kullanarak eski kredisini kapatmak isterse, 80 bin lira anapara tutarına ilave olarak bunun yüzde 2'si olan 1.600 lirayı da ödemesi gerekiyor. Bu tüketici bugün itibariyle bu 1.600 lira erken ödeme ücretini ödemekle birlikte, ileriye dönük olarak ödeyeceği faiz oranını yüzde 1,30 dan yüzde 0,90'a indirmiş oluyor'' bilgisini verdi.

Sonuç olarak konut kredisi yeniden yapılandırılırken erken ödeme ücretinin, yeni kredinin dosya masrafları ve her iki kredinin faiz oranı arasındaki farka göre bir hesaplama yapılması gerektiğini ifade eden Çelik, bu hesaplama sonucunda lehe bir durum ortaya çıkıyorsa kredinin yeniden yapılandırılmasının faydalı olacağını söyledi.

-''Her tüketici kendi özel durumlarına göre hesaplama yapmalı''-

Yeniden yapılandırmadaki en önemli etkenlerin eski kredinin faiz oranı, kalan vadesi, erken ödeme ücreti, yeni kredinin faiz oranı ve dosya masrafı olduğuna dikkati çeken Çelik, ''Bunları bir hesaplama tablosuna yerleştirip, sonuç olarak krediyi yapılandırmanın lehe bir durum getirip getirmediği görülmeli. Tüketicinin lehine bir durum oluşuyor ve cebinden çıkacak toplam tutar azalıyorsa yapılandırmanın gerekli olduğunu söyleyebiliriz'' dedi.

''Yapılandırmada tek bir faiz oranı doğrudur'' denilemeyeceğini belirten Çelik, mevcut kredi, faiz oranının yüzde 1,50'si ise yüzde 1,30'un doğru bir oran olabileceğine işaret etti.

Çelik, ''Mevcut faiz oranınız yüzde 1,10 ise yüzde 0,95 sizin için doğru bir oran olabilir. Doğru oran mevcut kredinin faiz oranı, erken kapama ücreti, kalan vade, yeni kredinin dosya ücretine göre değişiklik gösterebilir. Yüzde 1,30 oranının altında kredi kullanmış olanlar için özel bir durum bulunmuyor. Hangi orandan kredi kullanmış olursanız olun, faiz oranlarındaki düşüş size avantaj sağlıyor olabilir. Bu nedenle belirtilen hesaplamayı tüm tüketicilerin kendi özel durumlarına göre yapmalarında fayda var'' şeklinde konuştu.

-''Konut kredisindeki faiz oranları bir miktar daha düşecek''-

Çelik, faiz oranlarının genel ekonomik aktivite ve nihayetinde Merkez Bankasının para politikasına dair aldığı kararlar neticesinde değiştiğini ifade ederek, ''Faiz oranlarındaki genel bir düşüş doğal olarak konut kredisi faiz oranlarına da yansıyacaktır. Önümüzdeki dönemde faiz oranlarının ufak da olsa bir miktar daha geri gelebileceğini tahmin ediyoruz'' dedi.

Kredinin yeniden yapılandırılmasında kalan vadenin etkisinin önemli olduğunu belirten Çelik, şunları kaydetti:

''Kalan vade örneğin iki ay ise, iki ay için yüzde 2 erken ödeme ücreti ve üzerine ilave bir dosya masrafı ödenmesi anlamsız olacaktır. Kalan vade ne kadar uzunsa, yeniden yapılandırma sayesinde elde edilen avantaj da o kadar fazla olur.

Aynı bankada yeniden yapılandırma yapılabiliyorsa elbette daha avantajlı. Halihazırda gayrimenkul üzerinde söz konusu bankanın ipoteği olduğundan tekrar bir tapuda işlem gerekmeyecek. Ancak başka bir banka ile yeniden yapılandırma yapılıyorsa eski bankanın ipoteğinin kaldırılması ve yeni bankanın ipotek koyması gerekecek ve bu işlemler için tapuda ödenecek harçlar ilave bir maliyet unsuru olacak. Ayrıca bankalar bazı durumlarda kendileri krediyi yeniden yapılandırdıklarında bunu bir erken ödeme gibi görmemekte ve erken ödeme ücreti talep etmemektedir. Bu da önemli bir avantaj sağlayacaktır.''

-Eline toplu para geçen kredisini erken kapatmalı mı-

Çelik, eline toplu para geçen bir tüketici için kredinin kapatılmasının doğru olacağını ifade etti.

Bu para bankaya mevduat olarak konulduğunda faiz geliri elde edilebileceğini, ancak konut kredisi için ödenen faiz miktarının her zaman daha yüksek olacağını vurgulayan Çelik, ''Bugün itibariyle konut kredilerinin yıllık maliyet oranı yüzde 12'ler civarında. Elinize geçen toplu parayı başka bir yerde değerlendirip, yıllık yüzde 13 getiri elde edemiyorsanız, bu parayla konut kredinizi kapatmanız daha iyi olacaktır'' tavsiyesinde bulundu.

Mevcut kredinin erken ödeniyor olması nedeniyle kalan anapara borcunun yüzde 2'si tutarındaki erken ödeme ücretine, yeni kredinin dosya açma ücretinin de ekleneceğini hatırlatan Çelik, ''Ayrıca yeniden yapılandırma farklı bir banka üzerinden olacaksa tapuda eski bankanın ipoteğinin kaldırılması ve yeni bankanın ipoteğinin konması da ilave bir maliyet anlamına gelecektir'' dedi.

Çelik, ancak halihazırda ödenmeye devam edilen kredinin faiz oranı ile yeni alınan kredinin faiz oranı arasındaki fark yeterince büyükse, tüm bu ek masraflara rağmen yeniden yapılandırmanın daha avantajlı olacağını da sözlerine ekledi.