Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre; Türkiye’de 2022 yılında yaklaşık 3,5 milyon gayrimenkul satışı yapıldı. Arsa, tarla, işyeri gibi gayrimenkullerin satışını ifade eden bu rakamın yaklaşık 1,5 milyonunu konut satışları oluşturuyor. 2 milyon civarında da arsa, arazi ve iş yeri satışı yapılmış durumda.

Hâlihazırda, 2022 yılı gelirlerinin beyan edildiği dönem içerisinde bulunuyoruz. Bu dönem, 2022 yılında gayrimenkul satışı yapmış birçok vatandaşımızı da yakından ilgilendiriyor. Zira, Gelir Vergisi Kanunu’na göre; sürekli bir ticari faaliyetle uğraşılmadığı durumda, gayrimenkul satışından elde edilen gelirler “değer artışı kazancı” olarak vergiye tâbi tutuluyor.

Satın Alma Tarihinden İtibaren En Az 5 Yıl Geçmesi Lâzım

Ev, arsa, tarla veya iş yeri satışlarından elde edilen kazançlar gelir vergisine tâbi bulunuyor. Örneğin hiçbir vergi mükellefiyetinizin bulunmadığını ve 2020 yılında yatırım amaçlı bir daire satın aldığınızı varsayalım. Şayet bu daireyi 2022 yılında sattıysanız, gayrimenkulü alırken katlandığınız maliyet ve satış dolayısıyla yaptığınız giderlerden sonra elinizde kalan kazanç, vergiye tâbi olacak. Ve kazancınızı bu ay sonuna kadar beyan edip vergi ödemeniz gerekecek. Ancak bu daireyi 2020 yılında değil de, örneğin 2016 yılında almış olduğunuzu farz edelim. Kanun’da “…iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar…” denildiği için, bu gayrimenkulün satışından hiçbir surette vergi ödemeyecekseniz. Çünkü daireyi satın alma tarihinizden itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş durumda.

5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlıyor?

Gayrimenkullerin hukukî olarak edinilmesi için sahibi adına tapuya tescil edilmesi şart. Bu nedenle, değer artışı kazancının tespiti açısından edinim tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınıyor ve 5 yıllık süre tescil tarihinden itibaren başlıyor.

Ancak kimi zaman tescil tarihinden önce gayrimenkul kullanıma hazır olarak yeni sahibine teslim edilebiliyor. İşte bu durumda 5 yıllık sürenin hesabında fiili kullanıma başlama tarihi esas alınıyor. Ancak bu fiili kullanımın; teslim tutanağı, su, elektrik veya doğalgaz faturası gibi belgelerle ispat edilmesi gerekiyor. Gayrimenkulün edinim tarihi üzerinden tapuya göre 4 yıl geçmiş, ancak fiili kullanım tarihi itibariyle 5 yıl geçmiş olabilir. Bahsettiğim belgelerle bu durumun ispat edilmesi halinde, 5 yıllık süre dolayısıyla vergi ödenmeyecektir.

Miras Kalan Gayrimenkullerin Satışı

Satılan gayrimenkulü nasıl elde ettiğiniz de önemli. Örneğin satın aldığınız araziyi 5 yıldan kısa bir süre içerisinde elden çıkarırsanız, vergi ödemek durumunda kalıyorsunuz. Ancak size miras kalan bir tarlayı satmanız, süreden bağımsız olarak, vergiye tâbi olmuyor. Çünkü Kanun’a göre gayrimenkullerin veraset yoluyla iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmiyor. Hatta miras kalan bir arsanın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra satılmasından elde edilen gelir de vergiye tâbi tutulmuyor.

Gayrimenkul Satışları Ticari Faaliyet Sayılabilir!

Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın; ticari kazanç veya değer artışı kazancı olarak değerlendirilmesi, vergilendirme bakımından çok büyük farklılıklar arz ediyor. Eğer ticari faaliyet kapsamında gayrimenkul satışı yaptığınız kabul edilirse, satışlarınız KDV’ye tâbi oluyor. Sürekli vergi mükellefiyeti tesis ettirilmesi, defter tutulması, 3’er aylık dönemler itibariyle geçici vergi beyanı verilmesi gibi birçok vergisel ödevle muhatap oluyorsunuz. Ancak değer artışı kazancında bunların hiçbirisi yok.

Maliye, ticari kazanç değerlendirmesi yaparken faaliyetteki devamlılığı esas alıyor. Ev veya arsa alım-satımı devamlı olarak, bir meslek halinde icra ediliyorsa, ticari faaliyetin yapıldığı kabul ediliyor. Devamlılığı belirleyen en önemli unsuru da işlem sayısı olarak belirliyor. Bu kapsamda, aynı takvim yılı içerisinde birden fazla gayrimenkul satışı yapılırsa veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satış yapılıyorsa, bu satışlardan elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak kabul edilebilir. Örneğin 2022 yılında üç adet gayrimenkulün 3 farklı kişiye satılması veya 2020, 2021 ve 2022 yıllarında her yıl 1 adet gayrimenkul satılması, ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.

İşlem sayısındaki çokluğun ticari bir amaçtan kaynaklanmaması lâzım. Yani söz gelimi aynı yılda 3 daire satan bir kişi, kendisine ve iki çocuğuna yeni daireler almak amacıyla bu satışları yapmışsa, bu durumda satışlardan elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecek. Zira şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılan gayrimenkul satışları değer artışı kazancı kapsamında kabul ediliyor.

Vergi Tâbi Kazancın Hesaplanması

Gayrimenkulünüzü satmanız halinde elde ettiğiniz satış gelirinden evin veya arsanın edinim maliyetini çıkartıyorsunuz. Ayrıca satış dolayısıyla ödediğiniz giderler, vergiler ve harçlar da satış bedelinden düşüyor. Bu suretle vergiye tâbi kazanç bulunuyor. Tabii gayrimenkulün hangi bedelle alındığı, satış dolayısıyla ödenen giderlerin ne kadar olduğu, belgelerle ispat edilmeli. Bunlara ilişkin belgelerin saklanması önem arz ediyor. Ayrıca 2022 takvim yılı içinde elde edilen değer artışı kazancının 25.000 lirası, vergiden istisna ediliyor.

Son olarak endekslemeden de söz edelim. Zira son yıllarda ülke ekonomisinde yüksek enflasyon ortamı hâkim. Enflasyon, gayrimenkullerin maliyet bedelinin gerçeklikten kopmasına sebebiyet veriyor ve endeksleme yapılmadığı durumda çok daha yüksek satış kârları söz konusu oluyor.

Gelir Vergisi Kanunu, endeksleme tarihleri itibariyle %10’dan fazla bir artışın olması halinde, maliyet bedelinin endekslenerek güncellenmesini öngörüyor. Endeksleme ise edinme ve satış  tarihlerinden önceki aylar itibariyle yapılıyor. Örneğin Temmuz 2019 tarihinde alınmış bir daire Mart 2022 döneminde satılmış olsun. Burada endeksleme; Şubat 2022 / Haziran 2019 tarihlerinde geçerli olan Yurtiçi Üretici Fiyat Endekslerinin (Yi-ÜFE) oranlanması suretiyle yapılıyor olacak.

Bir Örnek

Temmuz 2019 tarihinde 1 Milyon liraya alınan apartman dairesi Mart 2022 tarihinde 3 Milyona satılmış olsun.

Artış Oranı Tespiti:

• Artış oranının %10’dan fazla olması dolayısıyla apartman dairesinin maliyet bedelinin endekslenmesi gerekiyor.

Eğer endeksleme yapılmasaydı bu tutar yerine 2 Milyonluk (3.000.000-1.000.000) bir tutar kazanç olarak kabul edilecekti.

Hesaplanan satış kazancından 2022 yılı için geçerli olan 25.000 liralık istisna tutarı düşüldükten sonra vergiye tâbi gelire ulaşılır.

2022 yılı için geçerli olan vergi tarifesine göre 326.912 TL matrah üzerinden vergi hesaplanır.